La ciudad de Parral ya no tiene para dónde crecer y a pesar de que en los últimos tres años se habilitaron alrededor de 600 lotes para viviendas, más de 8 mil familias están a la espera de adquirir un lugar para habitar. Por ello y ante la falta de un Plan de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, cientos de familias optan por rentar o comprar casa en localidades cercanas. Para la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, esta situación provoca que la plusvalía se haya disparado 400 por ciento.
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Gustavo Jáuregui Mejía, presidente del Colegio de Arquitectos en Parral, dio a conocer que las viviendas, en los últimos dos años, pasaron de 400 mil a 700 mil pesos que representan un incremento un 75 por ciento, lo que influyó para que las personas no puedan acceder a una.
Señaló que la poca oferta de vivienda de interés social en Parral disparó los precios; hecho que se atribuye a que las reservas de terrenos en la región de Parral son limitados y al ser pocos, el valor de estos aumenta.
Michelle Chávez Soto, directora de Desarrollo Urbano en Parral, explicó que el proceso de planificación urbana, contempla diversos estudios que permitan ser un sustento para la elaboración de instrumentos de planeación acorde y lo más apegado posible a la realidad actual de las ciudades.
Dijo que para poder llevar a cabo una planificación urbana correcta, es necesario contar con instrumentos de planeación actualizados, es preciso mencionar que el plan de desarrollo de centro de población, contiene la zonificación secundaria, la cual indica los usos de suelo correspondientes tal como habitacional, mixto, corredores con tendencias a cambios de uso de suelo, equipamiento urbano, industria, etc.
Mencionó que se debe tener en cuenta a la hora de construir para conocer el uso de suelo que comprende el predio. Precisamente los instrumentos de planeación indican, de acuerdo a su zonificación, el potencial para el desarrollo del mismo, es decir, si es apto o no, para el desarrollo de algún giro en específico en el predio.
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Indicó que el proceso de elaboración de los planes de desarrollo, en sí depende del instrumento de planeación que vaya a realizarse, son etapas similares, comprenden una etapa de fundamentación, que es la reunión de información de las bases jurídicas, a lo que se va alinear, etapa de diagnóstico, la fase de planeación, zonificación, gestión y el monitoreo, lo anterior como ejemplo del proceso de Planeación del Plan Municipal de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
Construcción, por debajo de la demanda
Explicó que en los últimos tres años se aprobó la construcción de ocho fraccionamientos que cuentan con espacio para más de 530 lotes en total; cifra que queda por debajo de la demanda actual de vivienda.
De acuerdo con la información dada a conocer por la titular de Desarrollo Urbano en Parral, un total de tres fraccionamientos fueron aprobados en el año 2021, uno en el 2022 y cuatro en el 2023.
Entre los fraccionamientos aprobados se encuentra Las Parras, ubicado en la Almanceña, el cual integra 70 lotes; Mina la Prieta ubicado en la calle Elisa Griensen de 70 lotes; Fraccionamiento Rincón de las Lomas tiene 47 lotes y se ubica entre el fraccionamiento La Cantera y Fracc. Santa María en la colonia praderas Praderas. Vistas del Parque en la colonia Praderas suma 15 lotes. Bosques del Real, ubicado en el circuito interior Centauro del Norte de 154 lotes y San Rafael quinta etapa de 229 lotes.
A esto se le suman el fraccionamiento la Cima Etapa Dos cuenta con 7 lotes y el Fraccionamiento la Cima Etapa Tres cuenta con 15 lotes, ambos ubicados en la Avenida Ajusco, contiguos al Fraccionamiento Montañas.
En este sentido, se puede resaltar que en 2023 se aprobaron 405 lotes que representan más del 60 por ciento de los lotes aprobados durante los últimos tres años; lo anterior, luego de que se emplearan estrategias para satisfacer la necesidad de vivienda que hay en el municipio de Parral y sus alrededores.
Además, es un incremento exponencial si se compara que durante 2021 y 2022 se entregaron 202 lotes; es decir, que solo en 2023 aprobaron casi el doble de terrenos que en los primeros dos años del comparativo.
Se destaca que desde el año pasado el municipio ha generado estrategias para la actualización de un instrumento de planeación que permitan garantizar una certidumbre a los desarrolladores que buscan crear viviendas en Parral.
La titular de la dependencia municipal expuso que la factibilidad de servicios es sumamente importante y un requisito para que se puedan autorizar nuevos fraccionamientos en Hidalgo del Parral.
Explicó que mientras no exista factibilidad que emita la Junta Municipal de Agua y Saneamiento (JMAS) y la Comisión Federal de Electricidad (CFE), no se pueden autorizar nuevos fraccionamientos.
La funcionaria municipal aseguró que en una ciudad como Parral, el tema de la factibilidad de servicios es sumamente importante y un requisito para que se puedan autorizar nuevos fraccionamientos.
Después de que los proyectos son autorizados por el H. Ayuntamiento, brindan certeza a quien adquiere, ya que el contar con los servicios básicos da certeza a los posibles compradores de nuevos fraccionamientos.
Por su parte, el presidente del Colegio de Arquitectos, expuso que en los últimos cinco años se han promediado una construcción de mil viviendas por año; sin embargo, se contrasta con las más de ocho mil solicitudes que se estima que hay ante Infonavit y Fovissste.
Carlos Alberto Ulloa Schaefer, consejero de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Parral, dio su opinión sobre la situación con la necesidad de vivienda y la inflación en los costos de terrenos en la mancha urbana.
Señaló que la falta de un plan de desarrollo genera incertidumbre entre los inversionistas que podrían aumentar la oferta y reducir los costos para más de 8 mil personas que están a la espera de acceder a una casa en Parral.
En este sentido, consideró urgente la creación de un Instituto Municipal de Planeación Urbana, que sugirió, debería de estar integrado por profesionales capacitados para que se deje fuera de los temas políticos.
Expuso que los cambios de administraciones en los últimos 30 años no han permitido que la ciudad tome un rumbo fijo a mediano y largo plazo, ya que no existe un plan de desarrollo que contemple crecimiento vial, habitacional, comercial y turístico maestro en el que, por medio de la participación de los diversos gremios profesionales y asociaciones civiles, se deje una línea para las administraciones futuras se alineen a los planes correspondientes.
El entrevistado comentó que la infraestructura disponible debe actualizarse, mejorarse y que no es posible continuar pensando en crecimiento económico sin un ordenamiento, actualmente existe la posibilidad de hacerlo, ya que no es un municipio que por su tamaño complique o imposibilite las acciones de corrección, mejora o creación de nuevos espacios y servicios.
Además, señaló que las comisiones de Turismo y de Desarrollo Urbano deben fomentar la creación y participación de la sociedad civil por medio de las asociaciones del ramo y generar propuestas, proyectos y demás decisiones que se deben tomar en conjunto para no limitar las inversiones privadas.
El integrante de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Hidalgo del Parral, manifestó su preocupación, ya que los precios y el poco desarrollo de las viviendas en Parral disparan los precios en la mancha urbana.
Ejemplificó que un terreno en el interior de Parral es diez veces más caro en comparación con los terrenos que se pueden encontrar rumbo a Punto Alegre, mientras en algunos lados se rondan los 3 mil hasta 6 mil pesos por metro cuadrado, a las afueras ronda los 300 pesos.
En ese escenario, aseguró que ya hay personas que prefieren comprar sus propiedades fuera de Parral ya que los costos de las casas y terrenos en Parral se quedan fuera del alcance de miles de trabajadores.
Según Ulloa Schaefer, esto afectó a más de 22 mil personas que han tenido que solicitar una vivienda a las administraciones municipales de los últimos diez años.
Empresarios del rubro Inmobiliario en Parral, como Juan de Dios Loya Chavira, explican que, aunque se han creado nuevas viviendas, no se cuenta con un desarrollo de “gran envergadura” como en su momento lo fue “El Quijote” y “Oleyda”.
En este sentido, Loya Chavira, explicó que la mayoría de los trabajadores que buscan vivienda cuentan con un crédito de aproximadamente 400 mil pesos; mientras que las casas en Parral superan los 700 mil.
Se expuso que también se dejó de incentivar la creación de viviendas económicas; anteriormente los Gobiernos Federales, desde Vicente Fox Quezada hasta Enrique Peña Nieto, incentivaron la edificación, sin embargo, en la administración de Andrés Manuel López Obrador se dejó de apoyar la creación.
Lo anterior se explicó que generaba una mayor oferta de vivienda, lo que a su vez permitió que existiera un punto de equilibrio que permitiera que el sector obrero accediera a al menos una vivienda pequeña.
En el contexto actual, el empresario explica que los créditos conyugales son la oportunidad que las parejas tienen para hacer un patrimonio, quienes unen sus créditos para lograr acceder a una vivienda.
Adicionalmente, se ofrecen alternativas para que amigos o conocidos junten sus montos para compartir la propiedad; sin embargo, desde la perspectiva del empresario en un largo plazo esto ocasionará problemas.
Se señaló que se requiere la intervención de políticas públicas que permitan abordar la problemática de vivienda que existe en Parral, donde los precios se han disparado en los últimos años debido a la poca oferta y falta de profesionalismo en el gremio inmobiliario, de acuerdo con lo expuesto por el Secretario de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.
